Продаж квартири в України з-за кордону: покрокова інструкція

Квартира в Україні, власник за кордоном: як продати без особистої присутності

Уявіть: ви вже в Європі чи Америці, а квартира в Києві чи Львові чекає на покупця. Як не втратити гроші, нерви та час? Головний інструмент – довіреність. Але ключова проблема не в оформленні документів, а в тому, як отримати гроші, уникнути фінмоніторингу та не переплатити податки. Ось повний алгоритм.

Чи можливо продати квартиру без особистої присутності?

Так, українське законодавство це дозволяє. Відповідно до статті 244 Цивільного кодексу України, власник може видати довіреність на представника, який діятиме від його імені. Представник отримує право укладати договір купівлі-продажу, подавати документи на реєстрацію та отримувати кошти.

---

Як оформити довіреність за кордоном – два способи

Власник, який перебуває за межами України, може оформити довіреність двома способами. Вибір впливає на складність процедури та додаткові витрати.

1. Через консульську установу України

Закон України “Про нотаріат” надає консульським установам повноваження посвідчувати довіреності. Цей спосіб — найнадійніший, оскільки документ, оформлений у консульстві, не потребує додаткової легалізації в Україні. Український нотаріус прийме його без застережень.

2. Через нотаріуса в країні перебування

Цей варіант складніший. Довіреність, оформлена іноземним нотаріусом, підлягає апостилюванню або консульській легалізації – залежно від країни. Крім того, потрібен нотаріально завірений переклад на українську мову.

Якщо між Україною та країною перебування діє договір про правову допомогу, легалізація не потрібна. Але перед зверненням до іноземного нотаріуса варто заздалегідь з’ясувати вимоги, які висуватимуться до довіреності в Україні. Неправильно оформлений документ український нотаріус може не прийняти для укладення угоди.

---

Які повноваження прописати в довіреності

Довіреність на продаж нерухомості має бути максимально детальною. Щоб уникнути відмови нотаріуса, документ повинен містити:

• повне найменування представника та його ідентифікаційні дані (паспорт, податковий номер);
• точний опис об’єкта продажу — адресу та реєстраційний номер;
• перелік повноважень: право на укладення договору, підписання акта приймання-передачі, подання документів на реєстрацію, отримання коштів;
• термін дії довіреності.

Увага: довіреність, оформлена за кордоном, має бути підтверджена заявою довірителя, якщо з дня її видачі минуло більше двох місяців.

Якщо один із співвласників є тяжкохворим інвалідом, процедура має свої нюанси. Детальніше про це читайте в матеріалі: Продаж квартири, якщо один власник – тяжкохворий інвалід.

---

Згода супруга – коли вона потрібна

Якщо квартиру придбано під час шлюбу, вона є спільною сумісною власністю подружжя. Без нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя продаж неможливий.

З 25 травня 2026 року в Україні діють нові правила – згода має бути нотаріально посвідченою (окремим нотаріальним документом), а не просто заявою із засвідченим підписом. Без цього правочин є нікчемним — тобто недійсним автоматично, без рішення суду.

Детальніше про нові вимоги до згоди подружжя читайте в окремому матеріалі: Згода подружжя на продаж майна 2026: нові вимоги, нікчемні угоди і захист покупця.

---

Продаж квартири з прописаними особами

Продати квартиру, в якій зареєстровані інші особи, можна. Реєстрація не надає права власності, тому не є перешкодою для укладення договору купівлі-продажу. Головне, щоб покупець був згоден на таку умову.

Якщо в квартирі зареєстрована дитина, продаж ускладнюється. Потрібен дозвіл органів опіки та піклування. Це обов’язкова вимога, без якої нотаріус не посвідчить договір.

Для отримання додаткової інформації про документи для продажу квартири, зокрема витяг про місце проживання, скористайтеся матеріалом: Довідкова інформація.

---

Розрахунки та переказ грошей за кордон

Це найскладніший етап. Покупець в Україні платить у гривні, а власник за кордоном хоче отримати євро або долари.

Варіант 1. Безготівковий переказ

Покупець переказує кошти на банківський рахунок продавця в Україні. Потім продавець конвертує гривню у валюту та переказує на свій закордонний рахунок. Для цього потрібен інвестиційний рахунок в українському банку.

Алгоритм: відкриття інвестиційного рахунку → зарахування гривні → купівля валюти → переказ на закордонний рахунок. Процес займає 3-6 робочих днів.

Варіант 2. Готівковий розрахунок

Покупець передає готівку представнику в Україні. Представник ввозить готівку за кордон. Обмеження: без декларування можна вивезти до 10 000 євро на особу. Для більшої суми потрібна декларація та підтвердження походження коштів (договір купівлі-продажу).

Фінансовий моніторинг

Якщо сума операції перевищує 400 000 грн, нотаріус зобов’язаний перевірити джерело походження коштів. Покупцеві доведеться підтвердити, звідки гроші: заробітна плата, дохід від бізнесу, спадщина або кредит.

---

Податки при продажу квартири

Продаж квартири в Україні оподатковується. Сума залежить від терміну володіння та кількості об’єктів нерухомості в власності:

• ПДФО 5% + військовий збір 5% — якщо квартира у власності менше 3 років;
• ПДФО 5% + військовий збір 5% — якщо це не єдине житло (навіть якщо у власності більше 3 років);
• Податок не сплачується — якщо це єдине житло та термін володіння перевищує 3 роки;
• додатково 1% до Пенсійного фонду (сплачує покупець) та 1% державного мита (може бути розподілено між сторонами).

Якщо власник виїхав з України та вважається нерезидентом (перебуває за кордоном більше 183 днів на рік), ставка ПДФО для нього може відрізнятися. Рекомендується проконсультуватися з податковим консультантом.

---

5 помилок, яких варто уникати

1. Заниження ціни в договорі

Деякі намагаються зменшити податки, вказуючи в договорі суму нижчу за реальну. Це ризиковано: якщо покупець виявиться недобросовісним, він зможе розірвати договір і повернути лише суму, прописану в документі. Довести, що платили більше, буде неможливо.

2. Нечітко прописані повноваження представника

Якщо в довіреності не вказано конкретне право на продаж або отримання коштів, нотаріус відмовить у посвідченні договору.

3. Відсутність згоди жінки/чоловіка

З 25 травня 2026 року згода другого з подружжя має бути нотаріально посвідченою (згода другого з подружжя оформлюється як повноцінний нотаріально посвідчений документ, а не просто як заява із засвідченням підпису). Без цього нотаріус не посвідчить договір.

4. Ігнорування фінансового моніторингу

При сумі понад 400 000 грн нотаріус зобов’язаний перевірити джерело коштів. Якщо покупець не зможе підтвердити походження грошей, банк може заблокувати переказ.

5. Нехтування консультацією з юристом

Дистанційна угода – складна процедура. Навіть дрібна помилка в довіреності або договорі може призвести до зриву угоди або втрати грошей.

---

Реальні кейси: як це виглядає на практиці

Кейс №1. Продаж квартири в Києві, власник — у Польщі

Олена, 44 роки, виїхала до Польщі на початку 2023 року. Квартира в Києві залишилася. Вона оформила довіреність на продаж у консульстві України у Варшаві. Представник в Україні знайшов покупця, нотаріус перевірив документи, відсутність арештів та згоду колишнього чоловіка. Угоду закрили за три тижні. Гроші переказали на інвестиційний рахунок Олени в ПриватБанку, потім конвертували в євро та перевели до польського банку.

Кейс №2. Продаж квартири з прописаною дитиною

Андрій, 50 років, перебуває в Німеччині. У Києві має квартиру, де прописана його неповнолітня донька. Для продажу знадобився дозвіл органів опіки та піклування. Процедура зайняла два місяці, але угода відбулася. Гроші переказали безготівково на рахунок Андрія в українському банку, а потім – до Німеччини.

---

Питання та відповіді про продаж квартири з-за кордону

Чи можна продати квартиру без довіреності?

Ні, без довіреності продаж неможливий, якщо власник не може особисто бути присутнім у нотаріуса. Довіреність – єдиний законний спосіб уповноважити представника на укладення договору купівлі-продажу.

Скільки діє довіреність, видана за кордоном?

Термін дії зазначається в самому документі. Якщо довіреність посвідчено за кордоном, то її чинність необхідно підтверджувати заявою довірителя, якщо з дня видачі минуло більше двох місяців.

Чи можна скасувати довіреність, видану за кордоном?

Так, власник може скасувати довіреність у будь-який момент, звернувшись до нотаріуса в Україні або до консульської установи за кордоном. Про скасування слід повідомити представника та нотаріуса, який посвідчуватиме договір.

Чи потрібна згода чоловіка/жінки, якщо квартира куплена до шлюбу?

Ні, якщо квартира придбана до шлюбу, вона є особистою власністю, і згода другого з подружжя не потрібна. Якщо ж квартира придбана під час шлюбу – згода обов’язкова.

Чи можна продати квартиру з прописаними особами?

Так, реєстрація не є перешкодою для продажу. Проте покупець має бути згоден на таку умову. Якщо прописана дитина — потрібен дозвіл органів опіки та піклування.

---

Короткий підсумок – 4 головних висновки

• Продаж можливий. За довіреністю, оформленою через консульство або іноземного нотаріуса, продати квартиру можна без особистої присутності власника;
• Згода супруга — обов’язкова. З 25 травня 2026 року вимагається нотаріально посвідчена згода, а не просто заява із засвідченим підписом;
• Фінмоніторинг — з 400 000 грн. Якщо сума операції перевищує 400 000 грн, нотаріус перевіряє джерело коштів;
• Головна проблема — отримати гроші. Найбезпечніший спосіб — безготівковий переказ через інвестиційний рахунок.

Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. У конкретних ситуаціях звертайтеся до практикуючого юриста.

Інформація актуальна станом на серпень 2026 року. Законодавство може змінюватися, тому перед укладенням угоди рекомендується перевірити актуальні норми або звернутися до фахівця.