3000 грн замість мільйонів: чому ВС відмовив у пені за прострочення здачі будинку

Покупець квартири вимагав від забудовника 3 674 250 грн пені — і не отримав жодної копійки. Натомість суд присудив йому лише 3 000 грн моральної шкоди. На перший погляд — програш. Насправді Верховний Суд щойно окреслив чіткий алгоритм: що реально стягнути з забудовника за затримку здачі будинку, а на що розраховувати марно — і чому.

Що купив покупець насправді – і чому це принципово

У вересні 2021 року чоловік підписав нотаріальний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру у комплексі, який будувало комунальне підприємство — не готову квартиру у власність, а право вимагати її передачі, коли будинок здадуть в експлуатацію. Різниця не формальна: власник готової квартири захищений нормами про право власності, а власник майнових прав — лише умовами договору і загальними нормами зобов’язального права. Саме ця різниця і визначила, чому суд відмовив у пені.

Плановий строк введення будинку в експлуатацію в договорі позначили як ІІ квартал 2023 року. Покупець сплатив 575 000 грн із 994 980 грн вартості — і чекав. Квартал минув, будинок не здали, жодних офіційних пояснень чи додаткових угод про перенесення строків не надійшло.

Чому суд відмовив у пені 3,6 мільйона гривень

Покупець вимагав пеню за частиною 5 статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» — нормою, яка передбачає 3% вартості послуги за кожен день прострочення. При простроченні понад рік від суми договору набігла астрономічна цифра — 3 674 250 грн, майже вчетверо більше за вартість самої квартири.

Верховний Суд відповів коротко: ця норма діє виключно для підряду і послуг. Закон чітко розрізняє три ролі: продавець реалізує товар, виконавець виконує роботу або надає послугу. Купівля-продаж майнових прав — це не робота і не послуга. Претендувати на пеню із цієї статті — безглуздо.

Чи означає це, що за затримку здачі будинку взагалі нічого не можна стягнути?

Ні, не означає. Пеня за статтею 10 ЗЗПС — лише один з інструментів, і для купівлі-продажу майнових прав він не працює. Інші механізми залишаються: неустойка, якщо вона прямо прописана в договорі; збитки за загальними нормами Цивільного кодексу — за наявності доказів; і компенсація моральної шкоди — саме її суд і присудив у цій справі.

Чому не вдалося стягнути й збитки за оренду житла

Покупець вимагав ще 175 000 грн — витрати на оренду квартири, поки чекав здачі будинку. Логіка зрозуміла: не отримав своє житло вчасно — платив за чуже. Суд відмовив — і одразу з двох незалежних причин.

Перша: позивач не довів прямого зв’язку між затримкою і орендою. Суду потрібні конкретні докази — коли закінчилось попереднє житло, чому виникла потреба саме тоді, а не з іншої причини. Цих доказів у справі не було.

Друга причина окрема: договір визначав строк готовності будинку як орієнтовний, а не як конкретну дату передачі майнових прав. Без чіткого дедлайну суд не міг прив’язати момент виникнення збитків — бо «прострочення» у класичному сенсі формально не настало.

Моральна шкода: чому саме тут суд став на бік покупця

Тут позиція Верховного Суду принципово інша — і найцінніша для практики. Статті 23 та 611 Цивільного кодексу, а також статті 4 і 22 Закону «Про захист прав споживачів» гарантують право на компенсацію моральної шкоди навіть без прямої згадки в договорі — головне, щоб право випливало із закону.

Договір у цій справі розірвали через істотне порушення з боку забудовника. Прострочення тривало понад рік — без жодних пояснень і нових строків. Суди визнали: очікування покупця зведено нанівець. Цього виявилось достатньо. Раз права порушені — право на моральну шкоду виникає автоматично, незалежно від того, чи вдалося довести майнові збитки.

Хто повинен доводити провину забудовника у справах про моральну шкоду?

Не покупець — забудовник. У справах про компенсацію моральної шкоди діє презумпція протиправності: відповідач за замовчуванням вважається винним і сам доводить протилежне. Суди першої та апеляційної інстанцій помилились, вимагаючи від позивача доводити протиправність дій підприємства. Верховний Суд це виправив.

Для покупців квартир це суттєво змінює тактику: не потрібно збирати гори доказів вини забудовника. Достатньо довести сам факт порушення — наприклад, розірвання договору через прострочення. Спростовувати протиправність — вже завдання іншої сторони.

3 000 гривень — це мало чи адекватно за практикою ВС

Сума виглядає символічною — особливо порівняно з вимогою у 30 000 грн і мільйонною пенею. Але для справ про моральну шкоду у спорах забудовник-покупець це типовий діапазон.

Суд визначає розмір компенсації, враховуючи характер порушеного права, глибину душевних переживань, розумність і справедливість — критерії оціночні, формули немає. На практиці суди рідко присуджують за подібні порушення суми понад кілька тисяч гривень, якщо йдеться суто про затримку здачі без додаткових обтяжливих обставин — доведеного погіршення здоров’я або серйозних побутових наслідків.

Що робити, якщо забудовник затримує здачу будинку зараз

Чи можна ще на етапі підписання договору убезпечити себе від подібної ситуації?

Так — і найдієвіший спосіб включити конкретну неустойку прямо в текст договору. У справі, яку розглядав ВС, договір такого пункту не містив — тому позивач спирався на статтю 10 ЗЗПС і програв. Якщо в договорі заздалегідь прописана санкція за прострочення — наприклад, фіксований відсоток за кожен день затримки — суд стягне саме її незалежно від типу договору. І зверніть увагу на формулювання строку: «орієнтовний» — це не дедлайн, забудовник використає це.

Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. У конкретних ситуаціях звертайтеся до практикуючого юриста.